重庆土地竞拍保证金提至50中小房企难入场

近日，重庆多家媒体报道称，重庆市国土局近期将土地竞拍保证金由原来起拍价的20%提高到50%。

昨日（8月1日），重庆国土局土地拍卖中心相关负责人在接受记者采访时强调，应部分供地单位要求提高保证金，并未出台统一文件。

但多家房地产商认为，这将成为重庆土地竞拍中的一个重要趋势。

有业内人士对记者表示，保证金比例的提高将加速重庆房地产市场的集中趋势，同时政府借此能够加快土地出让金的回收速度，以改善财政状况，但该项政策对于土地价格的影响并不大。

加速房地产市场集中化

对于提高土地竞拍保证金的政策，上述重庆市国土局相关负责人对记者表示，国土局并没有统一出台相关文件，按照2010年3月《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（下称《通知》）中的规定，竞买保证金不得低于出让最低价的20%，“重庆市一直在执行这项规定，不过近期应部分区政府、供地单位的要求，我们提高了竞拍保证金比例。”

提高30%保证金幅度对中小房企影响不可小觑。以一块起拍价为50亿元的地块为例，如果按照起拍价20%执行，需要缴纳的竞拍保证金为10亿元；如果按照起拍价的50%执行，需缴纳保证金25亿元。增加15亿元对于多数中小房企来说并不是一个小数目。

“这对中小房企来说不是个好消息，”重庆名腾机构总经理吴小飞在接受当地媒体采访时表示，该项政策会导致房地产市场集中度提高，而将中小房企的竞争引导至小地块，甚至只能“观战”。

实际上，重庆房地产市场的高集中度已成趋势。重庆市土地交易中心数据显示，7月重庆共推出16宗商住用地，招商、恒大、旭辉、融创、蓝光、珠江都分别拿有地块，几大房企巨头拿地金额60.5亿元，占7月重庆商住用地成交总额的81%。“现在地价这么贵，即使没有这项政策，重庆房地产市场也将越来越集中，这项政策只是加剧了这一状况而已。”重庆某房地产综合服务企业分析人士认为。

重庆市政府也许有另一方面的考虑。重庆新港地产副总经理万曦在接受媒体采访时表示，这一政策的出台也是为了提高土地到款率，加快房企对土地出让金的支付进度。“这一政策也可以看出，政府想要企业快速支付土地款的愿望十分迫切。”上述分析人士认为。

拍地火爆引发保证金提高

在当地开发商看来，重庆在此时提高保证金比例的底气，来自近段时间土地市场的火爆。公开数据显示，今年上半年，重庆主城区土地成交面积1196.95万平方米，同比增加10.6%，土地成交金额380.06亿元，成交土地均价212万元/亩，同比上涨39.04%。

有部分开发商认为，保证金比例的提高，对于房企在土地市场的竞争影响并不大。“真正有能力拿地的企业不会在意短期30%保证金的筹集与资金积压，”重庆某房地产开发商负责人表示。

据该开发商介绍，保证金的滞留时间实际上并不长，“最多20个工作日”，并且按照《通知》规定，“土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款。”因而，实际上竞拍企业如果需要融资，需要支付的也仅仅是30%保证金40个工作日的融资成本，“况且有拿地能力的企业如果连30%的保证金交付都成问题，又怎么能够在一个月内支付50%出让金？”

但上述分析人士认为，土地竞拍并非如此简单。虽然按照《通知》规定，土地竞拍成功的房企，不仅要在合同签订后的1个月内缴纳50%出让金，余款的最迟付款时间也不能超过一年。有业内人士表示，之所以不少中小企业能够不惜融资成本进行土地竞拍，就是因为“竞拍成功后出让金的付款时间与额度都是可以谈的。只要开发商拿到了土地，一切资金问题都可以通过质押土地融资解决。所以中小房企为了拿到入场券不惜高成本向银行、信托甚至民间拆借资金。”

而对于该项政策对土地溢价率的影响，万曦认为参与竞拍的开发商会变少，这样在一定程度上会降低土地拍卖竞争程度，土地价格也会相应降低。但上述分析人士认为，该项政策并不会导致土地价格降低，“土地的价格跟多少企业被拒之门外没有太大关系，更关键在于二级市场上房产的价格，它与土地价格才是直接的传导关系。”

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