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【资讯】庄园想上市并购融资这几个问题要早做准备红紫珠

发布时间:2020-11-04 07:39:32 阅读: 来源:保险杠厂家

庄园想上市?并购?融资?这几个问题要早做准备

现在休闲庄园发展如火如荼,不少庄园已经在新三板挂牌。可以预见,未来还将有大量庄园走向主板市场。

他山之石可以攻玉,从云台山8年坎坷IPO追梦路上,我们可以得到诸多教训借鉴。未来庄园想上市,这几个问题必须提早做准备。

1、“门票占比”越大,资本越不看好

现在很多“重度建设”的大型庄园项目,门票都是其重要的收入来源。但是未来庄园的门票收入越大,上市时有可能越吃亏。

按照2006年底出台的《风景名胜区条例》规定,属于建设部主管的风景名胜区,其门票收入不能计入上市主体的收入。

按照这个规定,除了峨眉山和黄山由于上市时间非常早,无需按该规定执行外,其他几乎所有山水景区,都要将门票收入从上市主体中剥离出去。这对很多以门票为主收入的传统景区,无异是当头一棒。

以云台山为例,2017年云台山景区全年接待游客556万人次,实现旅游总收入5.05亿元,其中门票收入3亿元~4亿元,约占整体收入的74%。

不仅如此,在“社会公益属性”被不断提升高度的当下,“降门票”已是大势所趋。今年6月底,国家发改委又出台文件,“要在今年’十一’黄金周之前,实实在在降低一批重点国有景区门票价格。"

这无疑会给景区的“门票经济”带来更多压力和不确定因素。

虽然主题公园景区暂时不受规定约束,虽然休闲庄园不属于这类风景名胜区,但从趋势来看,“低门票收入、高运营附加值”已是影响上市企业估值评级的重要因素。过高的门票收入占比,将直接影响到IPO进程。

2、解决门票依赖,不是降低票价

提起门票问题,很多人会有一个误区,认为解决门票依赖,就是要降低票价,或者降低门票收入占比。

这其实是一个误区。

比如迪士尼等国际大型主题乐园,门票收入仍占到全部收入的60%左右。“半乡村旅游”业态的乌镇和古北水镇,门票收入也占到相当的比例,但他们仍不失为好项目。

我们也认为,对于很多定位偏高端、体量巨大、投资巨大、内容丰富的项目,收取一定门票也符合市场规律。比如,门票150元的古北水镇,联票200元的乌镇,几乎很少有人投诉其门票昂贵。

事实上,“门票依赖”被批判的背后,是项目的业态是否从观光向休闲度假实现多元转型和升级,项目内容是否足够丰富。其中,多元业态经济的核心是时间规划,具体表现之一就是客户停留时间和客单价。

比如一日游的观光项目,景区的营收基本上只有"门票+游乐设施+少量餐饮"。以部分5A级景区为例,华山160元、黄鹤楼70元、少林寺100元、龙门石窟100元、云台山150元……,一位游客1天的"观光游"消费大约就是200元左右。

但像乌镇、古北水镇等景区,一晚上的住宿费用至少就要500元以上,再加上餐饮娱乐等项目,可能最终的消费能达到1日观光的5倍~6倍。

以最直观的客单价为例:乌镇早期开发的东栅定位于观光旅游,客单价平均在50-60元。后期开发的以高端休闲与商务定位的西栅,住宿游客的客单价平均达到1000元/人次。由此可见时间规划与业态丰富对项目财务的贡献度。

所以,受市场的驱动,现在延长休闲产业链、打造多元业态经济成为众多景区转型升级的主旋律。

占据资源、品牌、资金、人才等优势的传统景区尚且如此,乡村旅游和休闲庄园还能“偷懒”做观光、做一日游、做餐饮采摘等初级业态吗?

可以预见,未来不管市场端、政府端,还是资本端对休闲庄园的评判和要求,多元业态的丰富程度,都将不断升级加码。

当然,相比传统景区在高端民宿、夜游经济、大型演艺、小吃街等业态的产业延伸方向,休闲庄园发展多元休闲度假经济的赛道又是什么?这是需要庄主们考虑的问题,我们也将专门撰文分析。

3、比账目清晰更重要的,是产权清晰

在景区建设和发展上,云台山被誉为中国旅游业的一匹“黑马”,短短10年时间就成长为河南旅游业巨头。

但在上市这个点上,云台山失去了“黑马”本色。跑了八年多仍未达到终点。这中间有何难言之隐?答案之一是产权纠葛。

由于门票收入不能计入上市主体,云台山提出了“整体上市”计划。其主体公司目前的业务包括景区内的观光巴士、索道、游船、电瓶车等,这些产权大多没有问题。

问题出在景区内的部分酒店、餐饮等项目。云台山相关负责人表示,在云台山建设初期,一些项目建设时,并没有考虑到未来上市时要涉及的资产产权等问题,现在都成了亟待解决的“历史遗留问题”。

产权问题,这也给休闲庄园敲响了警钟。

事实上,现在很多庄园,尤其是大型的休闲庄园,在财务上多数都能做明晰规范。

但很多公司在组织架构和产权问题上,前期设计时缺乏上市因素的考量,后期运营时经常为了一时方便,要么随意快刀斩乱麻,要么向短期利益妥协。

当初的一时痛快,都会为后来留下一系列头疼的难题。更何况,还有诸多庄园,连最基础的财务规范都尚未做到位。

也许你想着,上市还太远,现在不用考虑。

但是,不仅是上市,将来庄主想被并购,或者想引入资本,都需要良好的运营和盈利能力,以及清晰的财务、明晰的产权。

唯有未雨绸缪,才能一展宏图。

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